Какие документы нужны от застройщика. Требуется ли специальное разрешение – лицензия для предприятия-инвестора, если оно фактически осуществляет функцию Заказчика

Аудиторская компания "Система БК"

В ходе проведения аудиторской проверки по итогам 2002 года у одного из наших клиентов возник следующий вопрос :

Требуется ли специальное разрешение – Лицензия для предприятия-Инвестора, если оно фактически осуществляет функцию Заказчика:

1) ведет строительных работ на счете /3 «Строительство объектов основных средств»;

2) формирует инвентарную стоимость строительства на основании справки о стоимости работ (КС-3) и Акта о приеме работ (произвольной формы), где Общество указанно как Заказчик.

Ситуация :В Обществе в течение 2002 года велись работы в соответствии с договором подряда на капитальный ремонт с устройством мансардного этажа и лифтовой шахты Сторонами в договоре являются:

· ООО «Х» - Заказчик-Инвестор;

· ООО «Y» - Технический заказчик;

· ООО «Z» - Подрядчик.

В соответствии с п. 1.1. договора. Заказчик-Инвестор поручает, а подрядчик принимает на себя генеральный подряд по капитальному ремонту с устройством мансардного этажа и лифтовой шахты.

Пунктом 1.2. договора определено, что подрядчик обязуется выполнить работы собственными силами и силами привлеченных субподрядных организаций в соответствии с утвержденной Заказчиком-Инвестором проектно-сметной документацией.

Договор №---. устанавливает следующие функции сторон:

Кроме того, Обществом заключен договор с ООО «Y» на выполнение им функций Технического Заказчика.

В соответствии с п. 1.1. настоящего договора Инвестор поручает, а Технический Заказчик принимает на себя выполнение функций технического заказчика по завершению строительства зданий и сооружений.

Технический Заказчик на основании делегированного ему Инвестором права на осуществление функций технического заказчика осуществляет:

· проектный, технологический и строительный инжиниринг;

· посреднические работы и организационные услуги, связанные с завершением капитального ремонта и строительства;

· взаимодействие с городскими властями, надзирающими и контролирующими организациями по вопросам, связанным с работами на объекте;

· проведение технического надзора за строительством объекта;

· обеспечить сдачу объекта в эксплуатацию.

В ходе выполнения работ в соответствии с договором подряда на капитальный ремонт с устройством мансардного этажа и лифтовой шахты

Общество ведет бухгалтерский учет строительных работ на счете /3 «Строительство объектов основных средств».

Формирование инвентарной стоимости строительства осуществляется на основании справки о стоимости выполненных работ (КС-3) и Акта о приеме работ (произвольной формы), где Общество указано как Заказчик, ООО «Z» - как Подрядчик, а указание на ООО «Y» отсутствует.

Комментарий Аудитора

Проверкой установлено, что ООО «X» самостоятельно формирует инвентарную стоимость объекта строительства на счете «Вложения во », т.е. осуществляет функцию Заказчика-Застройщика, требующую наличия специального разрешения – лицензии.

Правовые и экономические основы инвестиционной деятельности определены Федеральным законом "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" от 25.02.1999 N 39-ФЗ (с изменениями и дополнениями от 02.01.2000г. N 22-ФЗ).

Субъектами инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, являются инвесторы, заказчики, подрядчики, пользователи объектов капитальных вложений и другие лица.

Участники инвестиционной деятельности, выполняющие лицензируемые виды работ, должны иметь соответствующие лицензии или сертификаты на право осуществления такой деятельности.

Субъекты инвестиционной деятельности вправе совмещать функции двух и более субъектов, если иное не установлено договором, заключаемым между ними.

В частности, инвесторы могут быть заказчиками, а также пользователями объектов капитальных вложений. Генподрядчики могут совмещать функции заказчиков или инвесторов.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основании договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с ГК РФ.

Договор на реализацию инвестиционного проекта является основным правовым документом, регулирующим производственно - хозяйственные и другие взаимоотношения субъектов инвестиционной деятельности и заключается между инвестором и заказчиком - застройщиком.

Согласно Закону N 39-ФЗ инвесторы самостоятельно определяют объемы и направления капитальных вложений, заключают договоры с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с ГК РФ, контролируют целевое использование средств, направляемых на капитальные вложения. Инвесторы имеют право владения, пользования и распоряжения объектами капитальных вложений и результатами их осуществления.

Заказчики - застройщики, специализирующиеся на организации строительства объектов, на основании договора с инвестором распоряжаются денежными средствами инвестора, передаваемыми для финансирования строительства объектов.

Чтобы обеспечить организацию строительства и контроль за ходом его выполнения, заказчик - застройщик:

· выдает исходные данные для разработки проектно - сметной документации;

· размещает заказ на разработку этой документации и проводит ее согласование в установленном порядке;

· заключает договоры строительного подряда на выполнение всего комплекса строительно - монтажных и пусконаладочных работ;

· осуществляет в соответствии с условиями договора подряда полную или частичную поставку материалов и оборудования;

· выполняет все необходимые работы по подготовке строительной площадки, осуществляет надзор за соблюдением норм и правил при производстве строительно - монтажных работ;

· осуществляет приемку законченных работ и подготовку объекта к передаче в эксплуатацию.

В функции заказчика - застройщика входят также ведение бухгалтерского учета производимых при строительстве капитальных затрат, правильное определение и отражение в учете инвентарной стоимости вводимых в эксплуатацию объектов.

В соответствии с действующим порядком лицензирования строительной деятельности заказчики - застройщики должны иметь государственную лицензию на выполнение функций заказчика.

Заказчик - застройщик в рамках договора на реализацию инвестиционного проекта заключает договоры с другими участниками этого проекта:

· с проектно - изыскательскими организациями - договоры подряда на проектирование строительства;

· с подрядными строительно - монтажными организациями - договоры подряда на строительство объекта;

· с организациями - поставщиками и посредническими организациями - договоры поставки, купли - продажи оборудования для строительства.

Договор строительного подряда заключается между подрядчиком (генподрядчиком) и заказчиком - застройщиком.

При этом стороны договора исходят из гл.37 ГК РФ, Руководства по составлению договоров подряда на строительство в Российской Федерации (Письмо Министерства архитектуры, строительства и жилищно - коммунального хозяйства России от 10.06.1992 N БФ-558/15, согласовано с Минэкономики и Минфином России).

По условиям договора подрядчик обязуется построить объект в соответствии с заданием заказчика и утвержденной проектно -сметной документацией собственными силами или с привлечением субподрядных организаций в установленные сроки.

Он гарантирует качество выполняемых строительно - монтажных работ в соответствии с требованиями технической документации и действующими строительными нормами и правилами в течение гарантийного срока эксплуатации, установленного условиями договора. Совместно с заказчиком - застройщиком подрядчик (Генподрядчик) подготавливает всю исполнительную документацию, необходимую для оформления сдачи объекта в эксплуатацию.

В соответствии с действующим порядком лицензирования строительной деятельности подрядчик (генподрядчик) должен иметь государственную лицензию на выполнение отдельных видов строительно - монтажных работ, а также на осуществление функций генерального подрядчика.

Кроме того, согласно ст.17 Федерального закона от 08.08.2001г. № 128-ФЗ «О лицензировании отдельных вводов деятельности» подлежит лицензированию деятельность по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности.

Положением о лицензировании деятельности по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 21.03.2002г. № 174, определено, что деятельность по строительству зданий и сооружений I и II уровней ответственности в соответствии с государственным стандартом включает выполнение строительно - монтажных работ, в том числе общестроительных, отделочных, санитарно - технических, специальных и монтажных работ, а также выполнение работ по ремонту зданий и сооружений, пусконаладочных работ и функций заказчика - застройщика .

Получить лицензию на осуществление деятельности заказчика-застройщика.

Известно, что легковерность может быть опасной. Но остается немало доверчивых граждан, продолжающих становиться жертвами мошенников из-за своей невнимательности. Мы расскажем, какие документы застройщика следует проверить, прежде чем купить квартиру в возводящемся доме.

Решившись на покупку новой недвижимости, стоит запастись терпением и внимательно изучить всю информацию о застройщике, отзывы покупателей, экспертные мнения, а также полезные статьи, включая эту. Если компания, выполняющая строительство приглянувшегося вам дома, зарекомендовала себя с не лучшей стороны, недовольные дольщики, наверняка, уже опубликовали массу негативных отзывов и найдется другая информация, которая заставит повременить с покупкой.

Покупка квартиры от застройщика. Собираем информацию в интернете.

Перед покупкой квартиры от застройщика стоит сделать следующее:

• ввести в поисковой строке называние застройщика. На сайте компании можно узнать о том, как давно она на рынке, сколько домов построила, запросить адрес строящегося дома. Изучите весь материл по-максимуму, не ограничиваясь парой страниц;
• если на сайте застройщика опубликована проектная декларация, внимательно прочитайте ее. Именно в проектной декларации обычно указано, на основании чего получен участок под застройку, есть ли разрешение на строительство и другие немаловажные факты;
• посетите сайт Арбитражного суда по месту регистрации застройщика (информацию о нем вы уже нашли на сайте компании). В разделе «Картотека арбитражных дел», в поле «участник дела» введите полное название фирмы-застройщика. Так вы сможете узнать, с кем, когда, по какой причине и за какие суммы, строительная фирма вела тяжбы. Если обнаружилось, что застройщик имеет присужденный долг в несколько сотен миллионов, рекомендуется поискать другого. На сайте Арбитражного суда также можно проверить список возможных компаний-банкротов;
• полезно изучить ресурс https://egrul.nalog.ru. Обратитесь к разделам:

1. сообщения юридических лиц, опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» — о принятии решений о ликвидации, реорганизации, уменьшении уставного капитала, приобретении обществом с ограниченной ответственностью до 20% уставного капитала другого общества, а также иные сообщения юридических лиц, которые они обязаны публиковать в соответствии с законодательством Российской Федерации;
2. опубликованные в журнале «Вестник государственной регистрации» сведения о принятых регистрирующими органами решениях о предстоящем исключении недействующих юридических лиц из ЕГРЮЛ;
3. перечень юридических лиц, в состав исполнительных органов которых входят дисквалифицированные лица.

Загляните также на ресурсы местных органов власти и управления государственной регистрации, кадастра и картографии. Здесь можно найти информацию о том, на чьей земле ведется строительство и от чего будет зависеть состав документов.

Что проверять при покупке квартиры у застройщика?

Сбором информации в интернете ограничиваться нельзя. Строительство многоэтажного жилого дома предполагает наличие большого количества бумаг различной степени важности. О том, что проверять при покупке квартиры, существует множество рекомендаций. Наиболее ценные перечислены ниже.

Отказать в доступе к документам в офисе компании-застройщика не могут! Права потенциального покупателя закреплены в статьях 19, 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ. Общаясь с представителем компании-застройщика, действовуйте уверенно и спокойно, правда на вашей стороне. Добросовестный застройщик без проблем предоставит необходимые документы, поскольку это отвечает его интересам и способствует формированию доверия у клиента.
Если менеджер отказывается показать документы, это повод насторожиться!

Перечень документов, которые следует проверить у застройщика:

• свидетельство о госрегистрации юридического лица. Если компания-застройщик была создана до 1 июля 2002 года, то у нее должно быть свидетельство о внесении сведений о регистрации в Единый государственный реестр юридических лиц;
• выписка из Единого государственного реестра юридических лиц (ЕГРЮЛ), которую нужно сверить с проектной декларацией и убедиться в правильности списка учредителей. Давность такой выписки не должна превышать 1 месяца;
• устав юридического лица. Особенно следует обратить внимание на разделы «Виды деятельности» и «Исполнительный орган», где указаны сроки и объем полномочий руководителя;
• разрешение на ведение строительства — оно должно быть выдано именно на интересующий вас объект. Случается, что строительная компания одновременно возводит несколько домов, а разрешение получено лишь на один из них. Обратите внимание на сроки действия разрешения: устаревший документ силы не имеет;
• инвестиционный контракт, подписанный с собственником участка, на котором буде расположен дом. В нем должны быть определены инвестор, заказчик, сроки и объем строительства, размер доли города (муниципального образования или области). В случае нарушения условий контракта инвестором, его доля может уменьшиться либо перейти к заказчику;
• приложения, о которых говорится в Инвестиционном контракте: договоры, распоряжения, графики платежей, планы размещения квартир, постановления и прочая дополнительная документация;
• лицензия — особое внимание обратите на основные реквизиты: вид и номер документа, кем и когда он был выдан. Убедитесь в том, что срок лицензии не истек;
• договор аренды земельного участка — сопоставьте его с периодом строительства жилого дома. Кроме срока аренды, необходимо обратить внимание на то, кто является арендатором, кто имеет право строить на указанном земельном участке. Ознакомьтесь с планом, границами, кадастровым номером и адресом участка. Данные должны совпадать с теми, которые были указаны в проектной декларации. Если обнаружите, что договор просрочен, то это, скорее всего, говорит о нарушении срока сдачи объекта;
• проект договора, который предлагает подписать застройщик. Это должен быть только Не рекомендуется заключать какой-либо иной тип документа: договор инвестирования, займа или предварительный договор. Эти сделки считаются условно незаконными, а за ними может скрываться отсутствие разрешения на строительство, нежелание регистрироваться и другие подводные камни;
• паспорт человека, с которым подписываете договор. Сверьте паспортные данные с доверенностью либо с выпиской из Единого госреестра юридических лиц;
• желательно также запросить протокол о назначении руководителя строительной компании, а также приказ о его назначении на должность генерального директора;
• если договор подписывает не сам генеральный директор, а его заместитель или менеджер по продажам, то такое лицо должно иметь доверенность на право подписания договора и заключение сделки. Копия такой доверенности обязательно прилагается к договору.

Рядом с территорией, на которой строится дом, может находиться памятник культуры или памятник природы, которые застройщик обязан сохранить. У компании должны быть охранные обязательства по сбережению такого памятника, зафиксированные в регламенте, подписанном с полномочной организацией. В соответствии с этим регламентом, застройщик возводит свой объект. За причинение ущерба объекту культурного наследия на застройщика налагается ответственность — финансовая или уголовная (если будет доказан умысел). Нарушение может привести к запрету дальнейшего строительства, либо понесенные убытки помешают застройщику довести работу до конца.

Немаловажно обратить внимание не финансовую устойчивость строительной компании — в частности, полезно получить информацию о том, в каких банках аккредитован застройщик.

Приобретение новой недвижимости — процесс непростой и трудоемкий. Для того чтобы вложенные деньги и усилия не пропали даром, к выбору застройщика необходимо подойти основательно. Если у вас недостаточно времени для изучения всей важной информации, лучше обратиться к специалисту!

Договор участия в долевом строительстве.

В соответствии со ст. 4 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства, в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

В соответствии с требованиями 214-ФЗ:

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором;

В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора;

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан для строительства является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 214-ФЗ (наличие договора, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).

Привлечение денежных средств граждан для строительства до государственной регистрации договора долевого участия является административным правонарушением предусмотренным ч.1 ст.14.28 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.

По требованию участника долевого строительства застройщик обязан представить для ознакомления:

В соответствии с п. 2 ст. 21 214-ФЗ:

1. разрешение на строительство;

2. технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

3. заключение государственной экспертизы проектной документации;

4. проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;

5. документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

В соответствии с п. 2 ст. 20 214-ФЗ:

1. учредительные документы застройщика;

2. свидетельство о государственной регистрации застройщика;

3. свидетельство о постановке на учет в налоговом органе;

4. утвержденные годовые отчеты, бухгалтерскую отчетность за три последних года осуществления застройщиком предпринимательской деятельности или при осуществлении застройщиком такой деятельности менее чем три года (за исключением регистров бухгалтерского учета) за фактический период предпринимательской деятельности либо при применении застройщиком упрощенной системы налогообложения книги учета доходов и расходов застройщика за указанный в настоящем пункте период;

5. аудиторское заключение за последний год осуществления застройщиком предпринимательской деятельности.

Обратите внимание! Вероятно, в ближайшие годы форма долевого участия будет заменена на проектное финансирование. Согласно этой идее, купить квартиру можно будет только в готовом доме, что снизит количество рисков до минимума, но увеличит стоимость жилья.

Третий способ – предварительные договоры долевого участия и купли-продажи. Эти формы применяются на любой стадии строительства. К примеру, компания еще не получила разрешение на строительство, не завершилась госэкспертиза, но требуются деньги для реализации проекта. Договор долевого участия заключить при таких условиях невозможно, поэтому применяются предварительные договоры. Их можно отнести к одним из худших вариантов оформления сделки. Обязательства продавца по подобным формам сводятся к заключению основного договора в будущем. Если он откажется или станет уклоняться, то покупателю придется через суд принуждать к подписанию соглашения и только после этого требовать передачи права собственности. При этом покупатель вносит деньги по предварительному соглашению, но приобретает право требовать не квартиру, а заключения основного договора.

Существенный минус всех предварительных соглашений – отсутствие обязательной государственной регистрации. Поэтому к перечисленным выше рискам прибавляется вероятность двойных продаж.

Также встречаются такие способы приобретения недвижимости, как паевые фонды, инвестиционная деятельность, кооператив.

Какое бы соглашение не было избрано, в нем должна указываться исчерпывающая информация об объекте, сроках передачи, цене, порядке внесения денег, ответственность сторон за нарушение обязательств, особенно застройщика.

Порядок заключения договора

В зависимости от особенностей приобретения квартиры порядок подписания соглашения будет отличаться.

В ипотеку

При привлечении заемных средств в банке, обеспеченных залогом недвижимости, оформление отношений с застройщиком будет иметь такие особенности:

• предварительное заключение кредитного договора;
• получение одобрения банком выбранного объекта;
• получение оценки стоимости;
• страхование.

У застройщика

Покупка квартиры у самого застройщика – наиболее удачный и дешевый вариант. Самая низкая цена на недвижимость – именно на стадии начала строительства, по мере готовности дома она возрастает, и приобрести квартиру напрямую без участия посредников становится сложно.

В рассрочку

Как правило, рассрочка, предлагаемая застройщиком, бывает кратковременная (до 1 года) и долгосрочная. Первый вариант предполагает отсутствие процентов. При длительной рассрочке покупатель уже должен выплачивать проценты. Их размер устанавливается самим застройщиком и колеблется в районе 12%.

При подписании договора с рассрочкой указывается график внесения платежей, порядок погашения задолженности (проценты и основной долг), а также определяется ответственность за нарушение финансовых обязательств.

Перед приобретением квартиры в строящемся доме в рассрочку следует внимательно изучить условия договора, возможно, банк предложит меньшую ставку.

Регистрация прав собственности

Все договоры, за исключением предварительных, но включая ипотечный, подлежат регистрации в Росреестре.

Некоторые застройщики оказывают своим клиентам услуги по представлению их интересов в Росреестре. После подписания договоров долевого участия дольщик выдает сотрудникам доверенность, по которой они подают заявление на регистрацию сделки. Таким образом, покупателю не нужно являться в отделение регистрационной службы.

Если заключается договор переуступки права между двумя физическими лицами, то посещать Росреестр придется.

Важно помнить, что по договору долевого участия и переуступки с него покупатель получает не право собственности, а права требовать передачи квартиры. В собственность оформляется физически существующий объект, то есть построенная квартира.

Снижение рисков

Зная, что требуется проверять при покупке новостройки, покупатель не попадет в сложную ситуацию, а небольшие меры предосторожности позволят нивелировать риски:

1. заключать договор с проверенным застройщиком, давно работающим на рынке недвижимости. Возможно, квартиры в таких домах стоят дороже, чем в остальных, но при покупке квартиры у неизвестной компании есть риск потерять все сбережения;
2. изучать темп строительства, по возможности, не вкладывая средства в медленные стройки;
3. желательно, чтобы дом был аккредитован в банке – этот показатель не гарантирует полной надежности, но под такой залог банк выдаст кредит охотнее;
4. выбор оптимальной формы соглашения (договор долевого участия в строительстве).

Важно! Самый распространенный способ обмана покупателей квартир! Он заключается в неуказании или указании ориентировочного срока сдачи дома. На условия соглашения обязательно обращать внимание! Обычно в таких ситуациях отношения оформляются предварительным договором. Таким образом, покупатель постоянно находится в полном неведении относительно сроков получения квартиры. 6 декабря 2017 .

Проверяем надежность компании. Какие документы должны присутствовать у застройщика? К кому обращаться за помощью?

Время чтения: 9 минут

Покупка квартиры на первичном рынке имеет массу плюсов. Это и стоимость, и новые коммуникации, и планировка, и современные строительные материалы. В конце концов, у такой недвижимости нет истории, что также является положительным моментом. Радость от покупки может омрачить только низкое качество работ или нарушение сроков сдачи дома. В самом "пиковом" случае стройка может заглохнуть надолго, а то и навсегда. Именно опасения повторить судьбу обманутых дольщиков удерживают многих граждан от покупки квартир в новостройках.

Как проверить надежность компании?

Но осторожность, пусть и обоснованная, - не повод отказываться от мечты. Главное – правильный подход к выбору . Идеалом инвестора является надежная, ответственная компания с хорошей репутацией и солидной производственной базой, действующая строго в рамках федерального законодательства.

На форумах можно узнать много полезного о застройщике

Чтобы найти такого девелопера, лучше всего обратиться за помощью к открытым источникам. Информацию можно черпать из аналитических статей и отзывов, которые в большом количестве имеются в интернете. В Сети есть множество сайтов, посвященных недвижимости, и форумов дольщиков, которые помогут отсеять нечистоплотных и просто безответственных застройщиков.

Если после предварительного фильтра вы остановили свой выбор на каком-либо привлекательном объекте, нужно окончательно убедиться в том, что этот застройщик достоин вашего доверия. Для этого нужно внимательно изучить документацию, касающуюся как самого застройщика, так и жилого комплекса, в котором планируется покупка квартиры.

Какие документы требовать у застройщика?

Поскольку любое строительство обременено большим количеством бумаг, нужно сразу же составить список, имеющий особую важность для инвестора. Потенциальный дольщик должен получить доступ к следующим документам:

• учредительной документации;
• лицензии застройщика;
• разрешению на строительство;
• проектной документации;
• правоустанавливающим документам на земельный участок;
• финансовым документам.

В офисе рекомендуется вести себя со спокойной уверенностью. Согласно статьям 19,20 и 21 Федерального закона потенциальный дольщик имеет право запросить у застройщика все необходимые документы (оригиналы или заверенные копии). Теоретически бумаги должны быть предоставлены по первому требованию, но на практике бывает и наоборот. Если сотрудник офиса отказался показать испрашиваемые документы – это повод навсегда распрощаться с компанией.

Если вы не имеете достаточного опыта для работы с бумагами, пригласите специалиста, имеющего дело с новостройками, - компетентного риелтора или юриста. Он изучит документы и даст им экспертную оценку.

Учредительные документы – чтобы все было по закону

К учредительным документам застройщика относятся:

• Устав компании;
• Свидетельство ИНН;
• Свидетельство ОГРН;
• Свидетельство о регистрации в едином государственном реестре юридических лиц.

Обратите внимание на правильность написания фирменного наименования компании, на совпадение ее фактического и юридического адреса. Нелишним будет поинтересоваться данными учредителей и совладельцев фирмы, а также распределением голосов в управляющих органах. Очень важна информация об объектах, которые компания реализовала в течение последних трех лет, и их адреса. Обязательно узнайте, насколько сроки сдачи каждого жилого комплекса соответствовали запланированным.

Если какие-то сведения покажутся вам недостоверными, или обнаружатся отличия между данными в документах и на официальном сайте застройщика, лучше проявить осторожность и перепроверить информацию еще раз.

Лицензия застройщика и разрешение на строительство – уточняем сроки действия

Каждая строительная компания должна иметь лицензию, а новостройка - разрешение на строительство

Лицензия застройщика – еще один документ, который следует изучить потенциальному дольщику. Он дает компании право на деятельность, связанную со строительством. Прежде всего следует проверить данные, имеющие значение для покупателя, - дату получения, вид и номер лицензии, орган, выдавший документ.

Первое, в чем нужно убедиться, - это в том, что срок действия лицензии не истек. Обязательно просите у сотрудников офиса показать оригинал документа. Наличие у застройщика действующей лицензии очень важно, так как она легитимизирует деятельность компании.

Второй важный документ – разрешение на строительство. Компания может одновременно возводить нескольких проектов, поэтому удостоверьтесь, что оно оформлено именно на тот из них, в котором вы хотите приобрести жилье. Нередки случаи, когда застройщик делает документы на один объект, а строит параллельно несколько жилых комплексов. Кроме того, уточните дату выдачи разрешения, так как может оказаться, что оно просрочено.

Что нам стоит дом построить?

Если с разрешением на строительство и лицензией все в порядке, то можно переходить к изучению проектной декларации. В ней содержатся все сведения о будущем доме, поэтому важность этого документа трудно переоценить.

Застройщик должен выложить декларацию в открытый доступ, чтобы все потенциальные инвесторы могли с ним ознакомиться. Она проходит Государственную строительную экспертизу, которая выносит заключение о соответствии документа техническим регламентам и установленным нормативам, принятым в РФ.

Сведения, указанные в проектной декларации, включают:

• цель, сроки и этапы строительства;
• адрес проекта;
• разрешение на землю и начало строительства;
• количество и технические характеристики квартир;
• состав имущества, которое будет передано в общее владение жителей дома;
• функции и назначение помещений, которые не будут включены в долевую собственность жильцов;
• ожидаемый срок ввода дома в эксплуатацию и наименование организации, ответственной за это;
• финансовые риски и их страхование;
• предполагаемую стоимость проекта;
• список подрядных организаций, ответственных за выполнение отдельных этапов работ;
• информацию о дополнительных инвестициях в строительство;
• способ, которым будет обеспечено выполнение застройщиком своих обязательств.

Аренда или собственность: проверяем документы на землю

Важно знать кому принадлежит земля

Помимо документов, удостоверяющих легитимность компании и ее строительных проектов, не менее важное значение имеет земельный участок, на котором возводится здание. Если документы на землю не в порядке, готовый дом может годами дожидаться введения в эксплуатацию, а вместе с ним – и дольщики, которым не повезло связаться с компанией, не оформившей должным образом земельные отношения.

Застройщик может вести строительство жилого здания на участке, который находится в долгосрочной аренде или является ее собственностью. Если между компанией и собственником земли заключен договор аренды, нужно проверить, не истечет ли его срок до запланированного окончания строительства. Если же застройщик владеет землей на основании свидетельства о праве собственности, то надо убедиться в том, что сведения в учредительных документах и свидетельстве полностью совпадают.

Особое внимание обращайте на реквизиты, указанные в правоустанавливающих документах, и прежде всего – на адрес и площадь участка, его кадастровый номер. Если участок находится в аренде, не помешает уточнить данные его собственника.

Нелишним будет напомнить, что ожидаемые и реальные сроки окончания строительства редко совпадают. Проект становится официально признанным долгостроем, если сроки ввода отстают от запланированных на три года. Поэтому важно, чтобы договор аренды предусматривал достаточный запас времени.

Финансовая устойчивость и ее важность для ведения бизнеса

Финансовое положение компании – важнейший фактор, от которого во многом зависит качество и сроки строительства. О нем можно составить представление на основе бухгалтерского баланса и годовых отчетов. Если вы не обладаете достаточной квалификацией, чтобы разобраться в этом самостоятельно, привлеките специалиста – юриста или риелтора.

Начав проверку состояния дел в компании, которой вы собираетесь доверить строительство вашего жилища, проделайте это со всей возможной тщательностью. Помните, что от этого может зависеть ваше душевное спокойствие и будущее благополучие.